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Agent immobilier : est-on obligé de respecter un mandat exclusif ?

| Mis à jour le 16/09/2019 | Publié le 30/11/2017

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SOMMAIRE

Vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement et votre agent immobilier vous propose de signer un mandat exclusif de vente. Quel est l’intérêt d’un tel mandat ? Qu’impose-t-il aux parties ? Quels sont ses avantages / ses inconvénients ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous explique le fonctionnement d’un tel mandat et ses conséquences tant pour le consommateur que pour le professionnel.

Protection du propriétaire consommateur face à l’agent immobilier professionnel

Votre agent immobilier vous propose un mandat exclusif de vente ... En quoi cela consiste ? Il s’agit d’un contrat de mandat qui engage le vendeur et l’agent immobilier et qui donne l’exclusivité de la vente à la seule agence avec qui vous contractez.

Comment ? Grâce à l’insertion d’une clause d’exclusivité qui interdit au propriétaire de souscrire un mandat auprès d’une autre agence, mais également de vendre son bien par ses propres moyens.

Dans cette hypothèse, l’agent immobilier s’implique totalement dans la vente de votre bien immobilier ; en effet, il est seul responsable de la vente et il sait qu’en l’absence de signature d’un compromis ou de l’acte de vente définitif prévoyant sa commission, il n’aura rien ...

Pour protéger les consommateurs contre les abus des professionnels, la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce) et son décret d’application imposent un formalisme strict. Le mandat doit notamment être écrit et préciser le montant de la rémunération, celui qui en a la charge, indiquer un numéro d’enregistrement, présenter en caractères très apparents les clauses d’exclusivité, pénale et de dénonciation, etc.

Depuis sa parution, la loi a été actualisée. La loi du 1er avril 2017 favorise désormais la transparence et oblige notamment à faire apparaitre sur les annonces immobilières des informations plus claires à destination des consommateurs.

Depuis un important arrêt de la Chambre mixte du 24 février 2017 (n° 15-20411), le mandant, et uniquement lui, peut se prévaloir de la nullité du mandat pour non-respect du formalisme de la loi Hoguet.

En outre, le mandat exclusif de vente mentionne obligatoirement un délai de validité. Ce délai est de trois mois. Généralement, le contrat est reconduit tacitement. Toutefois, la partie qui souhaite se défaire du contrat peut en aviser l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins quinze jours avant la fin de la période.

Ainsi, le propriétaire vendeur apparaît fortement protégé.

Quid de la protection de l’agent immobilier ?

Pour rappel, l’insertion d’une clause d’exclusivité vise à interdire au mandant (généralement le vendeur) de négocier la vente de son bien sans passer par le mandataire avec qui il a contracté le mandat exclusif.

Ainsi, le mandat exclusif suppose que l’agent recherche les acheteurs potentiels, se charge des négociations, de l’acceptation de l’offre, de la signature du compromis de vente, etc., et ce jusqu’à la réalisation définitive de la vente du bien.

De manière générale, et afin de renforcer l’efficacité de la clause d’exclusivité, le mandataire peut prévoir l’insertion de clauses visant à contraindre le ou les mandants à respecter l’exclusivité.

En effet, le mandat peut prévoir d’une part, une clause indiquant que l’agent immobilier recevra sa commission même si le mandataire conclut une vente sans l’intermédiaire de l’agent.

D’autre part, le mandat peut prévoir l’existence d’une clause pénale : il s’agit d’une clause prévoyant une sanction pécuniaire (dommages et intérêts) qui a vocation à s’appliquer en cas de faute du mandant. Cela signifie que si le mandant ne respecte pas ses obligations contractuelles, notamment d’exclusivité, il est susceptible d’être sanctionné.

Un décret publié au Journal officiel le 26 juin 2015 précise que « Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. »

Ces clauses visent très clairement à protéger l’agent immobilier dans le cadre de la mission qui lui est imposée au sein de son mandat de vente exclusif.

Avocats Picovschi, fort de ses nombreuses expériences en droit immobilier, est à votre écoute et vous accompagne dans le cadre de vos litiges immobiliers. Nos avocats défendent vos intérêts, que vous soyez un particulier ou un professionnel, pour trouver avec vous la solution la plus adaptée à votre situation. 

Si vous avez des questions, n’hésitez pas également à consulter notre forum pour y trouver des réponses.

Sources : www.edito.seloger.com, « Est-ce que je peux résilier un mandat exclusif ? », publié le 7 janvier 2019 par Blandine Horner ; www.journaldelagence.com, « Le mandat exclusif et la clause pénale, outils de protection de l’agent immobilier », publié le 1er décembre 2011 par Anne-Claude Poncet

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