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Agent immobilier : est-on obligé de respecter un mandat exclusif ?

| Publié le 30/11/2017

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

L’article 1984 du Code civil dispose que : « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. » Votre avocat est en mesure de vous guider, que vous soyez un propriétaire envisageant de faire appel à un agent immobilier pour vendre votre bien, ou un professionnel indépendant ayant besoin de conseils. Avocats Picovschi revient pour vous sur le mandat exclusif, particulièrement prisé en ce qu'il permet souvent la conclusion d’une vente rapide.

Protection du propriétaire consommateur face à l’agent immobilier professionnel

Un mandat de vente exclusif est un contrat de mandat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier confère un pouvoir exclusif à un agent immobilier, à charge pour lui de réaliser la vente immobilière du bien concerné.

La première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 16 novembre 2016 selon lequel, sauf clause expresse du mandat donnant pouvoir à l’agent de conclure la vente en son nom et pour son compte, le mandataire ne peut l’obliger à contracter même en présence d’une offre aux conditions prévues par le mandat. A défaut de vente, aucune rémunération ne sera due à l’agent, ni au titre de la commission, ni, selon la décision du 16 novembre 2016, au titre de la clause pénale insérée dans le contrat.

Dans le but de protéger les consommateurs contre les éventuels abus émanant des professionnels, l’agent immobilier se doit de respecter un formalisme strict s’il veut faire valoir son droit à commission. Par exemple, l’agent immobilier doit impérativement être titulaire d’un mandat écrit, cet acte devant préciser le montant de la rémunération, qui doit être déterminée ou déterminable, et indiquer le nom de la partie qui en a la charge.

Lorsque le mandat est exclusif, les parties sont liées pendant 3 mois sauf si l’une des parties y met fin, sous réserve d’en aviser l’autre au minimum 15 jours à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception.

Le mandat exclusif résulte d’une clause d’exclusivité. Cette clause interdit au propriétaire de souscrire un mandat avec une autre agence. Mais dans le cadre d’un mandat exclusif, sachez que le propriétaire du bien à vendre peut renoncer à la seule clause d’exclusivité, sans pour autant renoncer au contrat de mandat lui-même, ce qui peut s’avérer très pratique. En effet, sauf stipulation d’irrévocabilité, le vendeur peut valablement révoquer le mandat de façon partielle et le mandataire quant à lui, peut librement renoncer au mandat ainsi modifié.

Quid de la protection de l’agent immobilier ?

Le mandat exclusif étant un contrat qui réserve une délégation de pouvoir exclusive à un seul professionnel pour qu’il réalise la vente du bien, cela inclut la recherche d’acheteurs potentiels, la négociation, l’acceptation de l’offre, la signature du compromis… en somme, l’accompagnement jusqu’à la vente définitive. Le jour prévu pour la signature, les parties se rendent chez le notaire et à la suite de la lecture de l’acte, le vendeur leur remet les clefs en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire.

Les conditions d’exercice de la profession d’agent immobilier sont règlementées de façon stricte et interprétées rigoureusement par les juges. En effet, la loi Hoguet est le dispositif législatif d'encadrement des activités immobilières en France, en date du 2 janvier 1970, initiée par le député Michel Hoguet. Depuis sa parution, la loi a été actualisée, sa dernière modification étant celle apportée par la loi du 1er avril 2017, qui favorise la transparence et oblige notamment à faire apparaitre sur les annonces immobilières des informations plus claires à destination des consommateurs.

Si vous êtes un professionnel de l’immobilier, des précautions indispensables doivent être prises afin d’éviter que vous ne soyez privé d’une rémunération en contrepartie du travail effectué. Outre le fait de respecter à la lettre les conditions de forme du mandat, certains outils sont à la disposition des professionnels, notamment la stipulation d’une clause pénale dans le mandat exclusif, destinée à protéger les agents immobiliers des agissements improbes de leurs mandants. Une clause pénale est une clause qui prévoit une sanction pécuniaire applicable au cas où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations. Un décret publié au Journal officiel le 26 juin 2015 précise que :

« Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. »

Ainsi, le mandat exclusif présente un double avantage non négligeable : le fait d’encourager le mandataire à tout mettre en œuvre pour réaliser la vente, puisqu’il a l’exclusivité sur la vente du bien ce qui lui assure de toucher sa commission. Cette efficacité profite donc autant au vendeur qu’au mandataire. De son côté, le mandant s’engage à ne pas tenter de contourner son mandataire pour réaliser la vente par lui-même ou la confier à un autre agent immobilier. Si une clause pénale a été introduite dans le contrat et que le mandant ne respecte pas ses obligations contractuelles, cette clause pourra alors jouer.

Fort de son expérience, Avocats Picovschi vous guide dans vos litiges en droit de l’immobilier, attaché à répondre précisément à vos préoccupations si vous avez eu recours à un mandat exclusif. Un avocat expert en droit immobilier vous permettra ainsi de défendre vos intérêts, que vous soyez dans la situation du propriétaire mandant ou de l’agent immobilier mandataire.

Sources : Cour de Cassation, 1e civ., 16 nov. 2016, n° 15-22.010, JurisData n° 2016-024079

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