Ecrit par : Sarah BOROS, Juriste, Avocats Picovschi
La loi Grenelle II du 12 Juillet 2010 portant sur l’environnement a élaboré un nouveau diagnostic pour les biens immobiliers.
Depuis le 1er Janvier 2011, le certificat de conformité pour l’assainissement non collectif est obligatoire pour tous biens à usage d’habitation.
Il permet de savoir si votre maison est raccordée ou non aux réseaux publics de collecte des eaux usées.
De nombreux litiges apparaissent une fois la vente effectuée. Avocats PICOVSCHI vous informe.
Par qui faire contrôler ?
Chaque commune est censée contrôler toutes les installations d’assainissement avant le 1er Janvier 2013. Pour se faire, elles se sont dotées de Service Public de l’Assainissement Non Collectif, plus communément appelé SPANC. Beaucoup de ces SPANC ont délégué leur mission à des prestataires de services privés par exemple Veolia.
Il faudra obligatoirement faire appel à ce service en cas de vente. L’intervention du SPANC se fera en présence du vendeur ou de son représentant et sera à sa charge.
Si le diagnostic a été effectué il y a moins de trois ans, il est toujours valable, en revanche s’il n’a pas été effectué ou s’il a plus de trois ans le diagnostic devra impérativement être réalisé avant la vente.
Les conséquences du contrôle :
Suite à la visite du SPANC, ce dernier rendra un rapport. Il déterminera la conformité ou non de l’assainissement.
S’il est établi que l’assainissement est conforme, l’acquéreur peut se voir rassurer, il n’y aura aucun problème lors de la vente.
En revanche, si l’assainissement n’est pas conforme, il faut faire très attention. Le vendeur a un délai de 4 ans pour mettre en conformité l’assainissement. Mais ce délai de quatre ans ne vaut que pour le vendeur. Concernant l’acquéreur, ce dernier a un délai très court puisqu’en vertu de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation, il ne dispose que d’un délai d’un an pour réaliser les travaux de mise en conformité prescrits par le SPANC à compter de la signature de la vente.
C’est à partir de ce rapport non conforme que des litiges peuvent apparaître.
La mise en conformité :
Il appartiendra donc à l’acquéreur de faire réaliser les travaux de mise en conformité dans le délai prévu. En vertu de l’article 1331-8 du Code de la Santé Publique, si l’acquéreur ne s’est pas conformé aux prescriptions du rapport, « il est astreint au paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée au service public d'assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d'une installation d'assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 % ».
Cela peut donc couter plus cher à l’acheteur de ne rien faire plutôt que de faire les mises en conformité.
Lors d’une vente, l’idéal serait d’avoir le rapport du SPANC concernant l’assainissement dès le départ. En effet selon les recommandations indiquées, l’acquéreur sera alors en mesure de procéder à une négociation avec son vendeur. C’est en effet l’occasion de faire diminuer le prix d’achat du bien en vue des travaux à venir.
En revanche si lors du compromis de vente, vous n’êtes pas en possession de ce diagnostic, il faut être très précautionneux. La mise aux normes peut très vite chiffrer, et si aucune clause n’est prévue à cet effet, vous serez piégé. C’est pourquoi il faut s’entourer d’Avocats compétents pour éviter tout litige dans le futur, ou toute déconvenue financière.
