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Acheter ou louer un local professionnel : quelle option choisir ?

| Publié le 23/06/2017

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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Les particuliers ne sont pas les seuls à se demander s’il est préférable de louer ou d’acheter ! En effet, les chefs d’entreprise ne sont pas en reste, car décider de louer ou d’acheter son local professionnel sont deux cas de figure complètement différents, ayant des incidences fiscales distinctes. Avocats Picovschi, compétent depuis près de 30 ans en droit de la fiscalité immobilière vous aide à faire le bon choix afin de définir quelle option est la plus adaptée à votre entreprise.

Louer un local professionnel : idéal pour une société en plein développement

La location d’un local à usage professionnel a l’avantage d’offrir une grande souplesse. En effet, si la cadence économique de l’entreprise s’accélère alors que le dirigeant n’y est pas nécessairement préparé, il est bien plus simple de trouver de nouveaux bureaux et locaux, que de vendre les siens. Et les raisons ne manquent pas pour investir dans de plus grands locaux ! Augmentation des stocks, du matériel ou de la masse salariale.

S’il s’agit d’une jeune entreprise, il est bien plus simple d’investir mensuellement dans un loyer que de souscrire un emprunt immobilier, d’autant plus lorsque la viabilité du projet professionnel n’est pas complètement assurée.

Quelle fiscalité s’applique à la location ?

D’un point de vue fiscal, le fait d’être locataire permet de déduire de son bénéfice l’intégralité des loyers versés à son bailleur. Toutefois, si les locaux sont également utilisés à des fins personnelles, seule la partie du loyer dont l’usage est professionnel sera déductible.

Il paraît opportun de souligner que les locaux à usage professionnel qui font l’objet d’une location sont exonérés de la taxe d’habitation, à condition de remplir les conditions suivantes :

  • Être distinct du domicile propre
  • Être soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)
  • Être aménagé de façon à les rendre impropres à l’habitation, leur usage doit être strictement professionnel

Au vu de la rigueur des conditions qui permettent de bénéficier de l’exonération de la taxe d’habitation, il est vivement recommandé d’être éclairé par un avocat compétent en fiscalité immobilière.

Achat d’un local professionnel : un gage de sérieux vis-à-vis des partenaires

Acquérir ses propres locaux professionnels est un gage de pérennité aux yeux de ses partenaires financiers, des commerciaux de la société et pourquoi pas, de nouveaux investisseurs lorsque revient le temps de la conquête.

Plus important que l’image renvoyée par la société et son chef d’entreprise, l’acquisition de son propre local commercial permet surtout une meilleure maîtrise des coûts et des aléas inhérents à la vie d’une entreprise. En effet, emprunter à taux fixe permet de prévoir à long terme quels sont les coûts liés à cet achat !

À l’instar de la location, l’achat d’un local professionnel offre également une certaine forme de liberté, même si celle-ci s’avère différente. Le chef d’entreprise n’est ainsi pas dépendant de l’accord du propriétaire du bail commercial s’il souhaite y effectuer des travaux qui permettent d’accélérer l’essor économique de l’activité de son entreprise.

Toutefois, un tel achat implique prudence dans un sens comme dans un autre. Si l’entreprise connaît un essor qui n’a pas été anticipé et nécessite brusquement plusieurs dizaines de mètres carrés supplémentaires, il est plus long de revendre ses locaux que de rompre un contrat de bail. De même si brusquement, cet espace devient superflu au vu de la perte de vitesse de l’entreprise…

Quelle est la fiscalité appliquée à la vente ?

D’un point de vue fiscal, l’acquisition d’un bien immobilier s’avère souvent être un placement intéressement, même s’il existe une différence au regard de la nature du bien. S’il s’agit d’un achat au sein de locaux neufs, cela permet de récupérer la TVA. En revanche, si ce sont des locaux anciens, la société ou le chef d’entreprise sera amené à payer des droits d’enregistrement !

L’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un exercice commercial nécessite souvent de créer une Société Civile Immobilière avec ses associés. Ainsi, c’est la SCI qui achète elle-même le local et en paie les droits de mutation, qui s’élèvent à 5,09 % de son prix d’achat. Charges et autres travaux sont donc déductibles des loyers déclarés auprès de l’administration fiscale.

Un bien immobilier qui fait l’objet d’un achat peut également être soumis à l’impôt sur les sociétés. Le cas échéant, ce n’est plus aux dirigeants de payer en leur nom propre : seule la SCI sera redevable de l’impôt. Le taux d’imposition sera ainsi beaucoup plus élevé : seulement 15 %, tant que les bénéfices ne dépassent pas 38 000 € !

Au vu des diverses possibilités pour acheter les locaux (au nom de la société, d’un ou plusieurs dirigeants, via une SCI) et par conséquent, des conséquences fiscales qui en découlent, un avocat expert en fiscalité immobilière est nécessaire afin de sécuriser et d’optimiser son achat immobilier.

Sources : www.pap.fr « Investir dans un local commercial » 09 / 03 / 2016 ; www.net-investissement.fr « Comment investir dans l’immobilier commercial ? »

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