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Achat d’un bien immobilier à plusieurs : quelle option choisir ?

| Publié le 06/10/2017

Avocats Picovschi

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SOMMAIRE

Vous voulez investir dans l’immobilier et souhaitez mutualiser les charges, ou visez une transaction importante avec plusieurs autres investisseurs afin de bénéficier de fonds supplémentaires ? La constitution d’une société civile immobilière (SCI) peut être un bon moyen pour vous permettre d’atteindre vos objectifs. Avocats Picovschi vous en explique le fonctionnement.

Mutualiser les coûts et les charges

Mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers pour en organiser la gestion à plusieurs, mais aussi s’en partager les revenus locatifs ou le produit de la vente en vue d’une cession ultérieure. C’est ce que permet la société civile immobilière (SCI), moins précaire qu’une indivision dont le principal intérêt économique repose dans le fait de pouvoir réaliser potentiellement une transaction immobilière d’un montant important, tout en mutualisant les coûts et charges inhérents à la détention de biens immobiliers. Une limite temporelle a toutefois été instaurée : la SCI ne peut excéder une durée maximale de 99 ans.

Consolider son patrimoine familial ou gérer ses locaux

Si elle est réalisée à des fins d’investissement immobilier, la SCI doit être cohérente avec vos objectifs patrimoniaux. Très souvent utilisée dans le simple cadre familial, cette opération permet en outre la constitution ou la consolidation d'un patrimoine propre. Ainsi, les membres d’une même famille peuvent gérer et administrer un ou plusieurs biens détenus en indivision, tandis que dans une logique de transmission du patrimoine, il leur est aussi possible d’en attribuer les parts à leurs enfants. Mais constituer une SCI peut aussi être utile dans le cadre de la réalisation d’une opération de construction immobilière, par exemple pour un promoteur, ou pour tout professionnel souhaitant gérer ses locaux commerciaux ou ses bureaux, voire les transmettre également à ses descendants. La SCI est un outil d’optimisation fiscale efficace et flexible lorsque ces statuts sont bien rédigés.  Dans cette optique, le recours à un avocat compétent est un allié essentiel pour adapter la SCI à vos besoins spécifiques.

Une fiscalité adaptée à vos objectifs…

Sur le plan fiscal, la SCI est assez souple. Les détenteurs de parts sont en théorie assujettis à l’impôt sur le revenu (IRPP), dans la catégorie des revenus fonciers. La cession onéreuse de ces parts étant susceptible d’être imposée au titre des plus-values immobilières.

Mais les sociétaires peuvent aussi décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier choix étant irrévocable, il doit en partie être guidé par le montant des bénéfices qui seront distribués. En effet, l’IS prévoit un taux de 33,33%, qui peut être réduit à 15% pour les bénéfices inférieurs à 38 120 euros. À noter qu’en principe, une SCI ne peut avoir qu’un objet civil, son caractère commercial ne pouvant être qu’accessoire, c’est-à-dire pas à titre principal. Il convient d’être vigilant : le cas échéant, celle-ci peut être requalifiée par l’administration fiscale et être soumise à l’IS, quel que soit votre choix initial !

…mais un formalisme nécessitant le recours à un professionnel du droit

Au-delà de ces avantages, la constitution d’une SCI se caractérise néanmoins par son formalisme : l’article 1846 du Code civil impose ainsi la nomination d’un gérant, comme pour toute société, dont les pouvoirs doivent être définis statutairement. Le cas échant, la SCI encourant la dissolution pure et simple. Elle doit aussi posséder un objet social, dont il est important que celui-ci soit suffisamment large pour couvrir les besoins de votre investissement. Mais pas trop, là encore pour ne pas déborder du strict caractère civil de la SCI. Enfin, ses statuts doivent aussi être rédigés par écrit, sous seing privé ou par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire. Pour éviter les litiges, les conseils d’un avocat seront précieux. En plus de son expertise en droit, Avocats Picovschi peut aussi vous conseiller et vous guider dans votre investissement, en tant que mandataire immobilier.

Source : www.notaires.fr

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